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Cláusulas abusivas en relación a la constitución de la hipoteca:

El juzgado de 1era instancia de Barcelona nº 50 ha publicado criterios unificadores en cuanto a cómo se trataran las cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios

 

En materia de gastos:

En referencia al impuesto, el juzgado nos dice que en referencia a la ley de cada impuesto. Tanto el AJD como el ITP son a cargo del comprador según la ley por lo tanto nada que reclamar por este concepto.

En relación a los gastos de notario e inscripción en el registro de la propiedad, se liquidará en base al reglamento notarial que estipula que los honorarios seran asumidos por o el solicitante del servicio o aquel que se beneficie del servicio. En el caso de una compra venta ambas partes se benefician de la inscripción de la compra venta del bien inmueble, en todo caso el juzgado nº50 así lo considera y indica así que tendrán que ser asumidas al 50%.

En el mismo sentido dispone igualmente en referencia a los gastos de gestoría, ya que a pesar de que sea en general el banco quien elige la gestoría esta se ocupa de liquidar los impuestos del comprador y por lo tanto el juzgado considera de nuevo que se tiene que asumir al 50%.

De la experiencia que tenemos de haber procedido a reclamaciones extrajudiciales de dichos gastos, pocos bancos aceptan devolver el 50%. Aunque los hay y sobre todo si se es un buen cliente del banco. Por lo tanto nuestro consejo es que no tenéis nada que perder en pedirlo por carta burofax a vuestro banco. Pero en general los importes totales de gastos no son lo suficientemente elevados como para justificar gastos de abogados y procuradores, en media los gastos están alrededor de unos 3.000€ (por supuesto varían e función del valor del inmueble) y por lo tanto lo que se puede reclamar son 1.500€. Por lo tanto nuestro consejo es intentar-lo extrajudicialmente pero no judicialmente.

 

En referencia a las clausulas hipotecarias de vencimiento anticipado:

No puede el banco imponer una clausula que inste un vencimiento anticipado del contrato de crédito con reclamacion de la totalidad de la deuda con sólo un impago. Tiene que haber proprocion en relación con la duración y cuantía del préstamo. Por lo tanto si hay una clausula así se considerara abusiva y por lo tanto nula de pleno derecho.

En relación a la cláusula de interés de demora: Seran considerados abusivos los intereses de demora siempre que superen en más de dos puntos los intereses remuneratorios pactados. Por lo tanto si el contrato hipotecario tiene una clausula así el interés de demora será nulo y lo único que podrá reclamar el banco es el interés remuneratorio pactado hasta el efectivo pago de la cuota.

En materia de IRPH y tras la sentencia de 14/12/2017 una clausula inserta en un préstamo con interés variable, referenciado al índice IRPH no implica abusividad ni falta de transparencia.

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Los jueces empiezan a reclamar ya la devolución total de las cláusulas suelo

Apenas una semana después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminara que los bancos deben devolver todo el dinero cobrado de más a los clientes que tenían en sus hipotecas una cláusula suelo, comienzan a fallarse en España las primeras sentencias que aplican esta nueva doctrina europea contra estos instrumentos.

Así, el Juzgado de Primera Instancia número 10 de Barcelona condenó al Banco Popular a devolver todo lo cobrado a un cliente por estas cláusulas «sin limitar su eficacia retroactiva en estricto respeto a la jurisprudencia del TJUE» y haciendo alusión explícita a su «importancia». Concretamente, deberá abonar al demandante 3.255 euros «junto con los correspondientes intereses de mora procesal». El fallo -conocido este martes pero firmado el mismo 21 de diciembre, día del pronunciamiento de Luxemburgo- también declara nula la cláusula límite a la variación del tipo de interés aplicable contenida en la escritura de compra-venta con subrogación de préstamo hipotecario. Además, obliga a la entidad a pagar los intereses y las costas del proceso.

La magistrada considera que esta cláusula es «abusiva» y resalta que «no hay constancia fehaciente» de que el banco informara al cliente sobre la «existencia o incidencia» de este límite en el contrato que firmó. Al tiempo, indica que la entidad financiera tampoco demuestra que le hubiera dado información sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo o sobre el comportamiento previsible del índice de referencia.

Esta primera sentencia emitida en Cataluña tras el fallo del Tribunal de Luxemburgo se une a la primera firmada en Asturias. De nuevo es un juzgado de Primera Instancia, en este caso de Oviedo, el que también declara la nulidad de la cláusula incluida en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito entre un cliente y el Banco Sabadell y le obliga a devolver las cantidades indebidamente cobradas, además de los intereses legales correspondientes. Cabe resaltar que ambas sentencia no son firmes y tanto el Banco Popular como el Sabadell pueden interponer sendos recursos de apelación ante sus respectivas audiencias provinciales.

De cualquier manera, se trata de las primeras sentencias que indudablemente pueden abrir camino al resto de tribunales españoles, para que comiencen a aplicar la sentencia europea. Y más cuando los bancos ya han avanzado que en ningún caso devolverán ese dinero de forma instantánea y generalizada, sino que su decisión final será la que dictaminen los jueces o el Tribunal Supremo si el caso llega de nuevo a esa instancia. Y es que ninguna entidad financiera española ha devuelto a todos sus clientes afectados el dinero cobrado de más hasta mayo de 2013, tal y como establecía el alto tribunal, lo que puede suponer un coste de 4.000 millones para la banca.
(El Mundo, 29-12-2016)